Escrito por: Luiz Eduardo da Natividade [1]
1. Introdução
O condomínio edilício é um instituto jurídico, uma modalidade de condomínio que prevê a um imóvel que seja constituído tanto de partes particulares, de titularidade exclusiva de cada um dos condôminos, quanto de partes cuja titularidade é comum à todos os condôminos. Assim, os condôminos atribuem a partir do ato de instituição e regulamentam a partir da convenção de condomínio a finalidade das unidades que compõem o imóvel – seja ela residencial, comercial ou mista –, bem como regras de habitação e convivência e administração.
Neste viés, os condôminos, em virtude da convivência coletiva, regulamentam o condomínio edilício de forma a garantir, e ao mesmo tempo, restringir, o direito de propriedade de cada indivíduo em prol de uma convivência harmônica, prezando pela saúde, pelo sossego e pela segurança mútua. É nesse contexto que o debate acerca da possibilidade de compatibilidade entre condomínios edilícios de finalidade residencial e locação de imóvel por curto período, como aquelas propostas por aplicativos online de locação e gerenciamento de hospedagem, a exemplo do AirBnB, se coloca.
Sob esse prisma, o debate se centra entre o direito de propriedade do condômino para utilizar, fruir e dispor de maneira plena da parte privada o qual é titular (art. 1.335, inciso I do CC/02) e o direito dos demais moradores do condomínio em preservar a segurança e salubridade do condomínio (art. 1.336, IV do CC/02). Assim, a dificuldade está em compatibilizar e equilibrar ambos os direitos de maneira eficiente e satisfatória tanto para os condôminos, de maneira a dar segurança jurídica à questão cujo liminar demonstra-se tênue.
O referido debate ganhou força a partir de 2019, ganhando destaque visto à relevância do tema e foi alvo de divergência entre os Tribunais Estaduais. Em decisão recente, nos autos do REsp 2.121.055, o STJ busca consolidar seu entendimento, que ainda está em uniformização. Nesse sentido, o presente artigo tem como objetivo central expor a problemática apresentada, bem como os posicionamentos jurisprudenciais acerca da presente discussão.
2. O presente debate
O condomínio edilício é uma modalidade de condomínio, uma forma de regulação de edificações que equilibra a titularidade entre os condôminos de partes comuns e partes privadas do imóvel. Tal modalidade encontra-se regulamentada pelo Código Civil, que abrange suas características e expressa tanto os deveres e direitos dos condôminos quanto às formas de instituição, constituição e regulação do condomínio.
Neste viés, o ato de instituição do condomínio, previsto no art. 1.332 do CC/02, expressa a devida individualização de cada unidade exclusiva, determina a fração ideal atribuída à cada condômino referente à relação do terreno e o fim de destinação das unidades ora instituídas. Por outro lado, a Convenção de Condomínio, prevista no art. 1.333 do CC/02 institui os deveres e direitos de cada condômino, devendo ser subscrita por, no mínimo ⅔ das frações ideais estipuladas no ato de instituição (Gonçalves, 2021, p. 141).
Percebe-se que a convenção do condomínio é o estatuto que regulamenta as relações existentes, tanto quanto aos condôminos entre si quanto aos condôminos e o condomínio nesta modalidade. Assim, os condôminos, são dotados de notável autonomia para estabelecer regras do condomínio. (Lôbo, 2024, p. 341).
É importante destacar, porém, que apesar dessa autonomia normativa, a convenção do condomínio não deve ultrapassar e sobrepor-se à legislação pátria, devendo restar conforme não somente com as disposições condominiais, como também o Código Civil e a Constituição Federal, sendo vedado à convenção restringir indevidamente o direito de propriedade dos condôminos e outros direitos assegurados (Gonçalves, 2021, p. 141).
Neste sentido, explicam Daneluzzi e Mathias: “O condômino por ser proprietário tem o direito de livremente usar, fruir e dispor da sua unidade. Pode, assim, ocupá-la, receber convidados, alugá-la, dar em comodato, doar, vender ou dar em pagamento. Não pode, todavia, exceder no seu direito de modo a prejudicar os outros condôminos, como festas barulhentas, algazarras, uso de instrumento musical, como bateria, salvo se houver revestimento acústico adequado etc. É vedado, também, num prédio exclusivamente residencial um dentista estabelecer seu consultório dentário; um advogado, seu escritório de advocacia, pois essas situações desvirtuaram a destinação do prédio, ainda que sejam poucos proprietários a assim agirem (Daneluzzi e Mathias, 2019, p.13).
Sob esse prisma, surge à questão da compatibilidade de locação do imóvel em hospedagens de curta duração, principalmente nos condomínios de finalidade exclusivamente residencial. Tal questão é bem pontuada por Payão e Vita: “A expansão das práticas do Airbnb representa um desafio aos administradores dos condomínios residenciais, posto que a circulação constante de pessoas estranhas compromete a essência do regime condominial. É fundamental que os condomínios debatam os prós e contras dessa prática, as formas de controle ou eventual proibição, adaptando os termos do Estatuto do Condomínio. A natureza do condomínio residencial é incompatível com a prática de atividades nitidamente comerciais, especialmente quando esta pode comprometer a convivência em comum, colocando em risco a segurança dos bens e das pessoas do local. A intervenção da Assembleia condominial se faz necessária, bem como, uma releitura dos estatutos, de modo a regularizar tais práticas, uma vez que o direito de usar e fruir das unidades autônomas pode ser exercido livremente até o limite em que não atinge o direito do outro condômino, sobretudo em se tratando das áreas de uso comum a serem compartilhadas entre os condôminos e não entre pessoas estranhas (Payão e Vita, 2018, p.19).
Percebe-se que o impasse possui natureza de sobreposição de direitos, visto que há um conflito entre livre exercimento do direito de propriedade de parte particular do condomínio, sendo o direito de locação uma forma de fruição do bem, e portanto, direito do proprietário enquanto desdobramento do poder de propriedade do indivíduo, e o dever do proprietário, em virtude do direito dos outros condôminos de serem ressalvados de perturbação de sossego e segurança, bem como o de prezar pela manutenção da função social do condomínio residencial (Machado e Tabarelli, 2022, p. 11 e 19).
Ainda, de forma a dar mais uma camada de profundidade à discussão, adiciona-se o fato dela encontrar-se no vácuo legislativo referente à classificação e regulamentação da locação de imóveis por temporada por meio de plataformas digitais, gerando maior insegurança jurídica. Portanto, há incerteza na classificação desta modalidade de locação entre locação de curta temporada, que é tratada ou como semelhante à atividade hotelaria e hospedaria, classificada como modalidade de “hospedagem atípica” e, portanto, foge da finalidade residencial, ou é enquadrada como locação por curta temporada, como desdobramento da finalidade do residencial. Também há incerteza quanto a forma de efetiva regulamentação deste, seja por alteração da convenção condominial ou por deliberação de assembleia de condomínio. Neste sentido: “A princípio, a identificação da natureza da atividade desenvolvida pela plataforma Airbnb, como serviço turístico, hotelaria, imobiliário ou uma modalidade inédita, seria determinante para a posterior identificação com um regime jurídico, já que, a depender da qualificação da atividade poderá conduzir ao modelo regulatório mais eficiente aos seus contornos (Payão e Vita, 2018, p.13).
Tal questão vem sendo alvo de controvérsias entre os Tribunais Estaduais e até mesmo dentre os ministros do STJ. De maneira a exemplificar os diferentes posicionamentos, Machado e Tabarelli apresentam 2 julgados: a Apelação n.º 1010687-15.2020.8.26.0100 do TJSP, que decidiu de forma à entender que a mera locação condominial não implica modificação ou desvirtuamento da destinação residencial do edifício, e a apelação Apelação n.º 1106108-66.2019.8.26.0100, também do TJSP, que caracteriza a atividade de locação como semelhante à hotelaria, e portanto, não residencial (Machado e Tabarelli, 2022, p. 24-25).
Portanto, na tentativa de sanar o celeuma de forma satisfatória frente ao vácuo legal, o STJ emitiu posicionamentos buscando entender e tratar da
controvérsia. Dando ênfase às decisões do Supremo Tribunal de Justiça, em virtude de seu caráter de uniformização infraconstitucional, este artigo debruçar-se-á sobre os posicionamentos já emitidos.
3. Julgamentos do Supremo Tribunal de Justiça
Em 2021, nos autos do Recurso Especial 1.819.075/RS, o STJ negou provimento ao Recurso interposto para decidir que a locação de imóvel em condomínio edilício residencial para diferentes pessoas por meio de plataformas online, como o Airbnb, caracteriza uso indevido de imóvel de finalidade residencial para uso de hospedagem. Tal hospedagem seria classificada como uma “hospedagem atípica”, visto sua não caracterização como hospedagem típica prevista na Lei n. 11.771/2008, Lei de Política Nacional de Turismo e meios de hospedagem, o que afasta o imóvel do seu caráter residencial. Assim, ficou decidido por maioria, que existindo na Convenção Condominial disposição que decrete o uso exclusivamente residencial, o uso de imóvel para fim de hospedagem é vedado, porém é possível que os condôminos permitam tal tipo de utilização do imóvel desde que seja aprovado em assembleia por maioria qualificadas.
Tal decisão, apesar de não ser vinculante, representa pilar para a discussão apresentada. No mesmo sentido, o REsp 1.884.483/PR, decidiu, sob Relatoria do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, que o condomínio exclusivamente residencial pode, por meio de deliberação assemblear, proibir a locação de imóvel em condomínio edilício por curto período de tempo. A fundamentação da decisão, de forma semelhante à decisão anterior, aponta que o direito de propriedade pode ser relativizado e deve-se ajustar e aos direitos de vizinhança (Spimpolo, 2026).
Em julgamento recente, datado de 07/05/2026, o STJ decidiu por maioria nos autos do Resp 2.121.055/MG, que a exploração reiterada e profissional da locação por curta temporada configura-se como “hospedagem atípica” e descaracteriza a destinação residencial do condomínio, independente da forma de contratação e oferecimento da locação. Assim, uniformizou o entendimento dos julgados REsp 1.819.075/RS e REsp 1.884.483/PR, anteriormente citados. Ainda, prevê que para não ser vedada, a atividade depende da aprovação de ⅔ dos condôminos e que a omissão da convenção não equivale a autorização.
Percebe-se, portanto, que o STJ está direcionado a uniformizar o entendimento que tais atividades de locação em condomínio residencial são proibidas, salvo disposição em contrário. Apesar de não caracterizar tese vinculante, o STJ afetou recursos, dentre eles, o REsp 2.272.536/SP, cadastrando a controvérsia como o tema 1.443, com o intuito de “definir se a cláusula de destinação residencial prevista em convenção de condomínio é suficiente para impedir a locação de unidades autônomas por curto período, por meio de plataformas digitais, independentemente de proibição expressa”, sob relatoria do Ministro Raul Araújo.
4. Considerações Finais
Por não haver ainda, de fato, uma uniformização vinculante, atualmente faz-se necessário a resolução casuística dos litígios da temática. Porém, é notório que o STJ, apesar das divergências recorrentes entre Tribunais Estaduais e entre os próprios ministros do Tribunal Superior, está direcionado à caracterizar a atividade de locação de curta temporada, quanto qualificada como modalidade de hospedagem (mesmo que atípica), descaracteriza à função residencial do condomínio. Tal uniformização garante maior segurança jurídica ao instituto debatido, ao passo que pretende sedimentar a incompatibilidade da locação semelhante à hospedagem atípica à finalidade residencial do condomínio edilício residencial. Ressalvam-se, porém, os casos nos quais à convenção condominial prevê expressamente a anuência da atividade ou esta seja aprovada por ⅔ dos condôminos em assembléia condominial.
Tal uniformização garante maior segurança jurídica ao instituto debatido, ao passo que pretende sedimentar a incompatibilidade da locação semelhante à hospedagem atípica à finalidade residencial do condomínio edilício residencial. Não obstante, tal razão de decidir implica, no cenário macro, um reforço à preponderância do direito coletivo dos condôminos ao direito individual do proprietário locador, e, consequentemente, os efeitos que projetam-se sobre o direito de propriedade do proprietário de imóvel em condomínio edilício.
Outrossim, é válido destacar que estudos mais aprofundados das consequências dessa vedação, principalmente no âmbito jurídico e econômico são essenciais para ampliação do debate. E ainda, destaca-se também que a porvindoura uniformização vinculante, para conferir maior segurança jurídica, deve abordar não só a controvérsia proposta, mas também de fato, estabelecer critérios definitivos que diferenciam a locação de curta temporada dessa forma aproximada de hospedagem, “a hospedagem atípica”.
[1] Graduando do curso de Direito na Universidade Federal de Santa Catarina. E-mail: duduunatividade@gmail.com. Currículo lattes: Luiz Eduardo da Natividade
REFERÊNCIAS
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