Escrito por Eriwelton Ferreira de França [*]
1. INTRODUÇÃO
O presente estudo tem como objetivo analisar a posição predominante do STJ a respeito de uma questão muito controversa, que diz respeito à possibilidade, ou não, de o condomínio residencial proibir locação de curtíssima temporada tipo Airbnb. Para tanto, parte-se da análise de decisão basilar do Tribunal da Cidadania sobre o tema, no REsp 1.819.075/RS, em torno de caso ocorrido na cidade de Porto Alegre, RS, de oferecimento de apartamento para a plataforma do Airbnb, também recorrendo-se à doutrina.
A questão concreta centra-se no enquadramento da atividade como típico contrato de locação, ainda que temporário, mas embasado na Lei de Locações, ou como contrato de hospedagem, de natureza comercial, baseado na Lei de Turismo. O TJ/RS considerou o caso como contrato de hospedagem e não como locação temporária. Os cômodos dos apartamentos eram oferecidos por intermédio de anúncios comerciais pela internet (plataforma do Airbnb), agregando outros serviços como sinal de internet e café da manhã, o que pesou para sua decisão de considerar a ação como hospedagem. Assim, considerou a proibição condominial de atividade comercial suficiente para vedar a atividade.
Em recurso, os proprietários impetraram no Superior Tribunal de Justiça (STJ) Recurso Especial (REsp), permitindo a ampliação de debate de repercussão geral e de interesse econômico, enfrentando o assunto à luz do Código Civil, da Lei do Inquilinato e da Lei que trata de meios de hospedagem.
Na Quarta Turma do STJ, venceu o entendimento de que um condomínio estritamente residencial não se amolda a esse tipo de hospedagem, pois o condômino é obrigado a dar às suas unidades a mesma destinação que a edificação, ou seja, a residencial, carecendo de expressa autorização para destinação diversa, inclusive para hospedagem remunerada, comparando a realidade dos autos a um “hostel”. Assim, a proibição prevista na Convenção Condominial para o uso comercial dos bens não violaria o direito de propriedade dos condôminos.
2. PARA DESTRINCHARMOS O TEMA
De início, devemos retomar ao entendimento do art. 23, da Lei 11.771/2008, de que contrato de hospedagem tem finalidade não residencial e reúne características da locação de alojamento/dormitório temporário, frequentemente com alta rotatividade, e oferta de serviços. Gomes (2009) identifica que a Lei Geral do Turismo trata dos meios de hospedagem como “empreendimento ou estabelecimentos”, expressões que denotam caráter empresarial da prestação de serviços de alojamento temporário, bem como de outros serviços necessários aos usuários (“serviços de hospedagem”), excluindo as pessoas naturais não-empresárias que se cadastram como anfitriões na plataforma Airbnb.
Já sobre o entendimento da Lei 8.245/1991, o contrato de locação por temporada implica a mera ocupação do imóvel, em espaços curto de tempo de até 90 dias, não descaracterizando a destinação residencial (Lei do Inquilinato). A Lei do Inquilinato, para Schreiber (2019), exclui expressamente do seu âmbito de aplicação as locações “em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar”. Assim, Schreiber considera que o contrato em que se pactua o uso de quartos e acomodações de hotéis e apart-hotéis não se qualifica como contrato de locação, mas como contrato de hospedagem. Ao mesmo tempo, para Oliveira (2021), a utilização pelo proprietário do imóvel de plataforma digital, ao invés de corretor imobiliário, para viabilizar a celebração de locação por temporada, não tem o condão de descaracterizar essa modalidade de locação, nem tampouco desfigurar a finalidade residencial de utilização do imóvel.
De antemão, cabe ainda citar que o direito constitucional de propriedade é um direito fundamental previsto no artigo 5º, inciso XXII, da Constituição Federal de 1988, que garante que os indivíduos e organizações possam usar, gozar e dispor dos seus bens. Ainda, o Código Civil, em seu artigo 1.228, confere ao proprietário, dentre outros, o atributo de poder fruir do seu imóvel, além de ser reputada lícita pela Lei de Locação, em seu artigo 48, o uso econômico do imóvel em contratos de temporada.
Ainda sobre o poder de usufruir de seu imóvel, Schreiber (2019) entende que
Em razão de sua propriedade exclusiva, […] o condômino pode tanto utilizar sua unidade autônoma por si mesmo (ius utendi) quanto explorar economicamente a referida unidade (ius fruendi), quer a empregando como elemento de crédito, quer transferindo a sua posse a terceiros, como ocorre nos contratos de locação, que permitem ao condômino extrair frutos civis da coisa (aluguéis).
É o que ocorre no âmbito dos contratos de locação por temporada de unidades autônomas celebrados por meio do Airbnb. Anfitriões exercem sua faculdade de fruição de suas unidades autônomas, disponibilizando-as para a locação por usuários cadastrados na plataforma. A locação de unidades autônomas em condomínios edilícios não apenas integra a estrutura essencial do direito de propriedade do condômino, direito fundamental na ordem constitucional brasileira, mas também exprime o exercício de uma faculdade legalmente assegurada (Código Civil, arts. 1.228 e 1.335, I). (Schreiber, 2021)
Na mesma direção, afirma o Ministro do STF Luiz Edson Fachin:
“O art. 1.335 estabelece quais os direitos dos condôminos, tanto em relação às unidades autônomas quanto às partes comuns. Trata esse artigo, claramente, de limites às disposições que podem estar presentes na convenção de condomínio e no regimento interno. Não pode a convenção estabelecer regras que venham a inviabilizar o exercício desses direitos. Também não podem ser previstas restrições que não se justifiquem à luz do princípio que veda o mau uso da propriedade. Sendo detentor do domínio individual sobre a unidade autônoma, pode o condômino exercer seus atributos conforme lhe aprouver, desde que não altere a destinação do bem nem prejudique os demais condôminos”. (Fachin, 2003).
Sob a alegação de que a convenção condominial possa proibir a utilização das unidades habitacionais para fins de exploração econômica, Schreiber (2021) ainda adverte que a convenção condominial não é absoluta e é controlável, não podendo, portanto, restringir aos direitos essenciais previstos em lei.
Assim, a solução a ser dada não pode violar o direito constitucional de propriedade. Segundo o Ministro Celso de Melo em seu voto no RE 134.297, é essencial a admissibilidade da exploração econômica da propriedade, de forma que a ordem constitucional proíbe o esvaziamento econômico da propriedade e impõe ainda que a eventual restrição imposta pela lei ao direito de propriedade deva ser examinada sob a ótica da proporcionalidade e da razoabilidade.
Por sua vez, no REsp 1.734.750/SP, a relatora ministra Nancy Andrighi, do STJ, consigna que o contrato de hospedagem encerra múltiplas prestações devidas pelo fornecedor hospedeiro ao hóspede, sendo o acesso às unidades de repouso individual, apesar da principal, apenas uma parcela do complexo de serviços envolvido no referido negócio, dentre os quais, destacam-se a limpeza, a organização do espaço de repouso e/ou a alimentação. No mesmo sentido, o acórdão proferido pelo TJ/SP na Apelação Cível AC 1065850-40.2017.8.26.0114, de relatoria do Desembargador Milton Carvalho, afirma que a locação de curta temporada não configura uso comercial.
Nesse sentido, a utilização do imóvel na plataforma do Airbnb substitui a ação de uma imobiliária, para viabilizar a celebração de locação por temporada, não desfigurando a finalidade residencial de utilização do imóvel, não contrariando a convenção condominial. Assim, conforme o artigo 5º, inciso XXII, da Constituição Federal de 1988; artigo 1.228 do Código Civil de 2002, artigo 48 da Lei do Inquilinato e os demais julgados presentes neste trabalho, o imóvel residencial condominial pode ser utilizado em locação por curtíssima temporada (tipo Airbnb), sem ferir as convenções condominiais residenciais.
3. CONSIDERAÇÕES FINAIS
Fechamos essa breve análise para ressaltar que a decisão do STJ no leading case do REsp 1.819.075/RS, trata de um tipo especial de locação do Airbnb, que é aquela locação compartilhada e simultânea de cômodos, que de fato configura uma pensão. Não se trata do caso geral de locação do apartamento inteiro ou mesmo de apenas um cômodo, que configuram os casos mais usuais da prática locatícia. São esses casos que a doutrina defende estarem abarcadas no direito de propriedade e protegidas pelo art. 48 da Lei de Locações, posição com a qual nos filiamos. Nesse caso, não há que se falar em proibição condominial. A proibição condominial, chancelada pelo STJ no citado REsp refere-se a um caso específico de locação tipo pensão. Sendo assim, finalizamos concluindo que a chancela judicial de sua restrição pelos condomínios residenciais não deve ser compreendida de forma estendida a todos os tipos de locação tipo Airbnb.
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
BRASIL. Lei 8.245, de18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes (Lei do Inquilinato). Presidência da República. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm>. Acesso em: 11/02/2025.
BRASIL. Lei 11.771, de 17 de setembro de 2008. Dispõe sobre a Política Nacional de Turismo. Presidência da República. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_3/_ato2007-2010/2008/lei/l11771.htm>. Acesso em: 10/02/2025.
BRASIL. Lei 14.978, de 18 de setembro de 2024. Altera as Leis nº 7.064, de 6 de dezembro de 1982, 7.565, de 19 de dezembro de 1986 (Código Brasileiro de Aeronáutica), 11.771, de 17 de setembro de 2008 (Lei Geral do Turismo), 12.462, de 4 de agosto de 2011, 13.097, de 19 de janeiro de 2015, e 13.146, de 6 de julho de 2015 (Estatuto da Pessoa com Deficiência), para promover a modernização do turismo. Presidência da República. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2023-2026/2024/lei/L14978.htm>. Acesso em: 10/02/2025.
BRASIL. Supremo Tribunal Federal – Recurso Extraordinário 134.297, Relator: Ministro CELSO DE MELO. Data de julgamento: 13/06/1995, PRIMEIRA TURMA, PÁGINA: 670. Disponível em: https://redir.stf.jus.br/paginadorpub/paginador.jsp?docTP=AC&docID=207731>. Acesso em: 13/02/2025.
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça – Recurso Especial Nº 1.734.750 – SP (2017/0260473-4), Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI. Data de julgamento: 09/04/2019, TERCEIRA TURMA, Data de publicação: 12/04/2019 PÁGINA: 1.118. Disponível em: https://scon.stj.jus.br/SCON/pesquisar.jsp?i=1&b=ACOR&livre=((%27RESP%27.clas.+e+@num=%271734750%27)+ou+(%27REsp%27+adj+%271734750%27).suce.)&O=JT>. Acesso em: 13/02/2025.
GOMES, Orlando. Contratos, 26ª ed., Rio de Janeiro, Forense, 2007, p. 126.
OLIVEIRA, Gleydson. K.L. A locação de imóveis por plataforma digital e o REsp 1.819.075 – RS. Revista eletrônica Consultor Jurídico, publicado em: 28 de abril de 2021. Disponível em: https://www.conjur.com.br/2021-abr-28/gleydson-oliveira-locacao-imoveis-plataforma-digital/>. Acesso em: 14/02/2025.
SÃO PAULO. Tribunal de Justiça de São Paulo, 36ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível 1065850-40.2017.8.26.0114, Relator: Desembargador MILTON CARVALHO. Data de julgamento: 12/07/2018. Disponível em: https://esaj.tjsp.jus.br/cposg/search.do?conversationId=&paginaConsulta=0&cbPesquisa=NUMPROC&numeroDigitoAnoUnificado=1065850-40.2017&foroNumeroUnificado=0114&dePesquisaNuUnificado=1065850-40.2017.8.26.0114&ePesquisaNuUnificado=UNIFICADO&dePesquisa=&tipoNuProcesso=UNIFICADO#>. Acesso em: 12/02/2025.
SCHREIBER, Anderson. Parecer Doutrinário. Rio de Janeiro, 30 de setembro de 2019. Disponível em: https://news.airbnb.com/wp-content/uploads/sites/4/2023/12/Parecer-Airbnb-Schreiber-1.pdf>. Acesso em: 09/02/2025.
[*] Graduando na Faculdade de Direito da Universidade de Brasília. Membro da área de Pesquisa Jurídica do Veredicto Simulação, Pesquisa e Extensão. E-mail: eriweltonfranca@hotmail.com.
